【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】日前在臺(tái)灣金融研訓(xùn)院舉辦一場(chǎng)2019年臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)趨投資趨勢(shì)的講座，主講人宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛指出，「在不景氣市場(chǎng)有人一樣賺錢，在景氣好時(shí)卻也有的人賠錢」在市場(chǎng)渾沌不明之際，就是要從中察覺(jué)危機(jī)並發(fā)掘契機(jī)?！箖嵐?018年全球經(jīng)濟(jì)景氣動(dòng)蕩，但全年度商用不動(dòng)產(chǎn)交易仍突破千億元關(guān)卡，似乎顯示臺(tái)灣企業(yè)各界對(duì)於未來(lái)市場(chǎng)呈現(xiàn)稍具樂(lè)觀的看法。除了金融業(yè)滿手現(xiàn)金之外，臺(tái)商企業(yè)資金回流資金數(shù)千億元，而這些資金要去哪裡，2019年面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)景氣下修、臺(tái)海二岸政經(jīng)環(huán)境的變動(dòng)、中美貿(mào)易戰(zhàn)的不確定因素…等諸多因素，商用不動(dòng)產(chǎn)的投資或開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)，關(guān)係到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與變化，可說(shuō)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前期指標(biāo)。
 
陳益盛總經(jīng)理表示，依據(jù)宏大國(guó)際資產(chǎn)近期的交易與觀察，從政策的調(diào)整、買家的來(lái)源、業(yè)主的需求、資金的轉(zhuǎn)移等多面向累積，分析臺(tái)灣2019年投資進(jìn)行式及趨勢(shì)有以下幾點(diǎn)可供投資或開(kāi)發(fā)參考:
 
一、臺(tái)商資金回流持續(xù)購(gòu)置土地廠房、商辦、豪宅、旅館：依據(jù)金管會(huì)統(tǒng)計(jì)，在大陸投資設(shè)廠的臺(tái)商上市櫃公司，2018年第三季截止匯回的資金累積高達(dá)4337億元，較2018年增加423億元。如加上中小企業(yè)臺(tái)商，金額將更為可觀。具宏大不動(dòng)產(chǎn)企研室統(tǒng)計(jì)，目前仍以工業(yè)廠房、土地為主，次為商辦、旅館及豪宅為主。
 
二、北市B辦價(jià)格悄悄漲、A辦租金續(xù)上揚(yáng)：舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)，而租金收益約2.5％又優(yōu)於住宅，陳益盛表示近年成交幾處舊商辦，與住宅比較相對(duì)抗跌，甚至較優(yōu)質(zhì)的個(gè)案成交價(jià)格仍高於往年;另因公司新創(chuàng)、合併、及新A辦陸續(xù)完工招商，也帶動(dòng)企業(yè)總部搬遷潮並拉高租金，也因彈性空間成本考量，共享辦公室/商業(yè)空間持續(xù)掀風(fēng)潮。
 
三、開(kāi)發(fā)商有地不建，期待量身打造商業(yè)大樓，如企業(yè)總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場(chǎng)等：陳益盛指出，前幾年住宅市場(chǎng)多頭超過(guò)十年，建商取得土地總是二話不說(shuō)興建住宅。近3~4年住宅市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，建商轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄕ詹患敝?、或?bào)開(kāi)工不動(dòng)工，尋覓幫企業(yè)量身打造符合客需的建築物。
 
四、老舊商辦的都更商機(jī)，金融業(yè)都更案蓄勢(shì)待發(fā)：主要是銀行法75條放寬金融業(yè)老舊行舍重建後使用率由50％下調(diào)為20％，使得國(guó)泰、新光、元大...等逾十家金融業(yè)紛紛提出都更重建案。其二是中大型企業(yè)舊總部或北市基地超過(guò)300坪，甚至上千坪基地舊商辦都更，也將蔚為趨勢(shì)，如敦北臺(tái)塑大樓、及敦南、南京復(fù)興、松江商圈...等多處。
 
五、核心地段地上權(quán)開(kāi)發(fā)案重現(xiàn)生機(jī)：隨著地價(jià)逐步平穩(wěn)，而政府地上權(quán)地租亦逐步採(cǎi)雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價(jià)浮動(dòng)，加上好地段土地取得不易，2018年多處地上權(quán)開(kāi)發(fā)案順利去化。如位於臺(tái)北市中山南路、忠孝東路口市議會(huì)舊址要建飯店，仁愛(ài)路路原空軍俱樂(lè)部由元大金以超底標(biāo)一倍以上高價(jià)取得要興建自用辦公，原冠德取得的敦北地上權(quán)興建商辦出售給玉山銀行等幾處，陳益盛預(yù)估2019年北市中心將有數(shù)處令人期待個(gè)案將出現(xiàn)。
 
六、零售業(yè)「V」型化，百貨業(yè)持續(xù)歡迎餐飲業(yè)進(jìn)駐：街邊零售店面租售價(jià)格再下探、大型商場(chǎng)風(fēng)繼續(xù)吹。零售業(yè)大者上萬(wàn)坪，小者3、4坪，甚至一根騎樓柱子都可分多面出租。近期除南山微風(fēng)走日式風(fēng)輔剛開(kāi)幕、ATT以親子家庭主題進(jìn)駐大直、臺(tái)中三井outlet也試營(yíng)運(yùn)等，陳益盛表示目前仍有多家企業(yè)或品牌，持續(xù)在北、中、南各地尋覓大面積土地，準(zhǔn)備規(guī)畫(huà)複合式商場(chǎng)或商辦。餐飲業(yè)持續(xù)進(jìn)駐各大百貨、購(gòu)物中心，因餐飲業(yè)營(yíng)收仍是近年持續(xù)成長(zhǎng)的服務(wù)業(yè)，雖非萬(wàn)靈丹卻也不可不為。
 
七、工業(yè)區(qū)土地一枝獨(dú)秀：工業(yè)土地需求大於供給，電商加物流業(yè)搶占大型工業(yè)地之外，捷運(yùn)加持也讓新北工業(yè)廠房升級(jí)廠辦、總部，工業(yè)區(qū)也同時(shí)加入都更行列。有多家建商無(wú)奈地表示，洽談幾處工業(yè)地，因多家開(kāi)發(fā)商合建意願(yuàn)高，使得地主往往期望過(guò)高，開(kāi)出條件偏高的地價(jià)或合建比例，陳益盛預(yù)估工業(yè)土地開(kāi)發(fā)仍以企業(yè)自用及建商合建為主。
 
八、旅館業(yè)轉(zhuǎn)型：以臺(tái)北市而言，除了特色之外，三種主要層級(jí)定位各有市場(chǎng)。分別是高端五星、六星級(jí)，平價(jià)青年旅館，及精品商務(wù)級(jí)以日、韓、港客等為主。另外需搭配二要件: 其一為地利之便更佳，如北車西門六鐵共構(gòu)、敦南、敦北、信義商圈、市中心雙捷運(yùn)站等周邊，其二為與外國(guó)知名品牌合作，並適當(dāng)搭配品牌餐飲提高來(lái)客量。
 
此外，陳益盛近一、二年發(fā)掘臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前另有一個(gè)特別的現(xiàn)象，即是儘管資金充裕，但除臺(tái)資回流相對(duì)大膽進(jìn)場(chǎng)之外，本土企業(yè)投資相對(duì)保守，倒是外資逐步感受到一點(diǎn)一點(diǎn)的商機(jī)浮現(xiàn)，值得玩味。